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京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟圈……伴隨這些以“群”為單位的規(guī)劃，越來越多地在國家發(fā)展構(gòu)想中被提及，這預示著中國城市群發(fā)展已進入集中發(fā)力階段。
從2015年我國發(fā)布第一個關(guān)于城市群的引導政策——《國務(wù)院關(guān)于長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃的批復》至今，國務(wù)院一共批復了9個城市群發(fā)展規(guī)劃。尤其“雄安新區(qū)”的設(shè)立，更釋放了信號，都市圈與城市群已逐漸成為中國城市發(fā)展的主流趨勢。
政策引導順勢而為
城市群的形成固然有天然內(nèi)生因素，但我國對城市群的主動規(guī)劃推動，同樣是其形成的重要因素。
早在2015年，我國就發(fā)布了第一個關(guān)于城市群的引導政策——《國務(wù)院關(guān)于長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃的批復》，強調(diào)“走新型城鎮(zhèn)化道路，著力推進城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)文明、公共服務(wù)‘五個協(xié)同發(fā)展’”，目的是將長江中游城市群打造成為“全國經(jīng)濟新增長極和具有一定國際影響的城市群”。
截至今年初，在國家層面，國務(wù)院一共批復了9個城市群的發(fā)展規(guī)劃，分別是長江中游城市群、哈長城市群、成渝城市群、長江三角洲城市群、中原城市群、北部灣城市群、關(guān)中平原城市群、呼包鄂榆城市群、蘭州—西寧城市群，這些發(fā)展規(guī)劃給城市群在規(guī)劃編制、體制創(chuàng)新、重大項目建設(shè)、優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置等方面提供了積極引導和政策扶植。
城市群的規(guī)劃各有風采，房地產(chǎn)行業(yè)只有消化了指引路徑，才能夠更好地把握增長時機。蘭州—西寧城市群的定位為“為支撐國土安全和生態(tài)安全格局、維護西北地區(qū)繁榮穩(wěn)定的重要城市群”;而長三角則是“共建全球科技創(chuàng)新集群，加快形成國際競爭新優(yōu)勢”;對于中原城市群，目的則是“促進公共服務(wù)共建共享，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化、開放式、一體化”。
這些明晰的定位給了房地產(chǎn)行業(yè)提供了一條可見的跑道，尋著城市群發(fā)展定位的軌跡，才能夠顯得從容不迫。
城市群的機會
“中國城鎮(zhèn)化的未來，是以城市群作為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的形態(tài)，未來城市群將發(fā)揮更重要的作用。在城市群的背景下，以往一二三四線城市的劃分已經(jīng)不合時宜，未來的城市不是簡單按‘線’劃分，而是按照你在哪一個城市群來劃分。”中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學術(shù)委員會秘書長馮奎指出。
馮奎認為，當前一些核心大城市房價過高，在城市群發(fā)展的背景下，可以通過大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展來分擔大城市的一些人口和產(chǎn)業(yè)，起到承接人口與承接產(chǎn)業(yè)的功能。“與此相應，它們也會對平抑房價起到重要作用。”
在這種情況下，房企的戰(zhàn)略眼光與布局策略顯得尤為重要。從龍頭房企的布局城市來看，京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)等城市群依舊是戰(zhàn)略重點;中型房企或者黑馬型房企，則更多地選擇深耕一到兩個城市群，在這個邊界內(nèi)做大做強。
龍頭房企中如萬科，其一直強調(diào)要把握區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略帶來的機遇，深耕核心城市群。年報顯示，2017年，在已進入的76個境內(nèi)城市中，萬科在22個城市銷售金額超百億元;在37個城市銷售排名位列當?shù)厍叭渲?2個城市銷售排名第一。
保利的戰(zhàn)略選擇與萬科相類似。據(jù)保利發(fā)展總經(jīng)理劉平介紹，保利未來的布局戰(zhàn)略是，堅持深耕三大城市群，堅持研判基本面，不盲目追高，堅持并購與概念拓展，保證當前1億多平方米的資源儲備地域分布好，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)，盈利能力強。
中型房企則具有與龍頭房企不一樣的考量。實際上，如果能夠深耕一個城市群，并保持均衡發(fā)展，隨著城市群的崛起，也能夠保證規(guī)模的穩(wěn)健增長。此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》專訪時，濱江集團董事長戚金興就指出，房企城市群布局是一種順勢而為，是跟隨城市經(jīng)濟發(fā)展的一種有效路徑。
而濱江集團的布局戰(zhàn)略也十分清晰，其從“三點(杭州、上海、深圳)一面一拓展”，轉(zhuǎn)向形成“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關(guān)注大灣區(qū)、中西部、京津冀重點城市”的戰(zhàn)略布局。
房企的作為
在城市群崛起過程中，要引導人流與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，基礎(chǔ)建設(shè)是重要一環(huán)。業(yè)界的共識是，對于城市群規(guī)劃，要科學劃定城市群范圍，合理確定城市群及各城市定位，促進產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，著力實現(xiàn)交通基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，健全一體化發(fā)展機制體制。
馮奎的建議是，房企可以更多地參與城市群的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。馮奎指出：“房企應該把握城市群發(fā)展的規(guī)律、趨勢與特征，積極參與、通過各種形式參與到城市群的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，找到自己的位置與角色。”
從當前的拍地趨勢看，很多城市也十分鼓勵房企參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。9月25日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》，規(guī)定所有城市更新單元均應進行海綿城市建設(shè)專項研究，強調(diào)所有含住宅的更新項目均應配置幼(托)兒園、老年人日間照料中心等。
由此，許多房企踏足多元化領(lǐng)域的邏輯就不難理解，涉足養(yǎng)老、教育和醫(yī)療等領(lǐng)域更是趨勢。在這一方面，大型房企涉足的范疇更大。
當基礎(chǔ)建設(shè)達到一定高度，人口、產(chǎn)業(yè)的流動就是自然而然的事情。新城控股高級副總裁歐陽捷描繪了這樣的景象：城市軌交，從上海通到昆山，到嘉善，再到蘇州，這樣我們就連成一片。小孩到了南通以后，仍然可以讀同濟小學，高考可以享受上海的高考政策，老人到那邊可以看病，醫(yī)�？梢酝腔覀冇弥行〕鞘械耐恋嘏c大城市的產(chǎn)業(yè)資源進行置換，形成一個共同發(fā)展的格局。
緊貼城市群一城一策
在城市群中，各個城市也都有明確增長極。其中，京津冀以北京、天津占據(jù)絕對量級。一直以來，長三角以上海一城獨大，長江中下游各城市都有亮點。珠三角則是廣州和深圳，房企布局城市則是按照增長極為中心來推進。
相對來說長三角的紅利最明顯，但例如嘉興、昆山這類上海周邊的城市，這輪賣地較多，以目前地價和規(guī)模來說，拿地不是很合適，但隨著土地財政壓力的加大，或推出更多的地塊。這樣的城市就應該慎重拿地。
長三角和大灣區(qū)珠三角的機會點也很多，并且各級城市的博弈顯著——一線城市“虹吸效應”非常明顯，二線城市危機感很強，各級城市以產(chǎn)業(yè)為帶動，各自爭搶人才和企業(yè)資源(如深圳和東莞)。
業(yè)內(nèi)人士認為，京津冀、長三角和珠三角作為中國三大核心城市群，均有機會發(fā)展成為具有全球影響力的世界級城市群，不僅引領(lǐng)中國經(jīng)濟持續(xù)增長，也對世界經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。
在這些城市，政策傾斜程度、人口虹吸能力、產(chǎn)業(yè)支撐能力，都是房企考量的因素。
但企業(yè)能否站穩(wěn)一座城市，則要具體分析，要看在哪個城市群更有資源、更有可能，同時也要看企業(yè)自身發(fā)展訴求和戰(zhàn)略規(guī)劃。
面向下一個十年
房地產(chǎn)行業(yè)的拐點或許真的到來了。
9月11日，萬科董事會主席郁亮表示：“2012年我們判斷行業(yè)進入白銀時代，但這只是一種預測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，轉(zhuǎn)折點實實在在到來了。”
今天，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的是收緊的土地供應、遇冷的市場反應、嚴苛的融資環(huán)境、壓實的政策導向，確實到了必須做出改變的時候。
脫離單一的住宅開發(fā)已經(jīng)是不爭的趨勢，但其中的轉(zhuǎn)型風險也必須正視。弘陽集團執(zhí)行總裁蔣達強表示，大的房企都在談房地產(chǎn)多元化，但如果是不相關(guān)的多元化，企業(yè)是比較難以駕馭的，因為行業(yè)屬性不一樣。很多企業(yè)選擇的相關(guān)多元化，是企業(yè)精力不足以去駕馭的，如果把進入的行業(yè)當作一個生意去看待，永遠都是今天做明天不想做;如果把這個行業(yè)當作一個事業(yè)看待，就會做得長遠。
應當看到，城市群經(jīng)濟形態(tài)的出現(xiàn)，將城市發(fā)展帶入了一個更高階段。此前，房地產(chǎn)行業(yè)被認為經(jīng)歷了“黃金十年”，但發(fā)展中產(chǎn)生的問題需要在發(fā)展中解決，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的種種問題也將伴隨城市群發(fā)展，成為下一個十年的價值內(nèi)潛。
來源：綜合每日經(jīng)濟新聞 該文觀點僅代表作者本人，如有文章來源系網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，本網(wǎng)系信息發(fā)布平臺，如有侵權(quán)，請聯(lián)系本網(wǎng)及時刪除。
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