每年“十一”假期，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言都是不可多得的良機(jī)，尤其是三四線城市將迎來(lái)一批從大城市回鄉(xiāng)置業(yè)的客戶。不過今年假期似乎有點(diǎn)冷，特別是與去年的火爆相對(duì)比。

　　筆者隨友人到江西九江、景德鎮(zhèn)等三四線城市的多家樓盤實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，雖然大多數(shù)樓盤價(jià)格相比去年未出現(xiàn)下跌，但假期的客戶門可羅雀，個(gè)別開發(fā)商因急于回籠資金，能給出低于去年5%以上的價(jià)格。

　　某上市房企在景德鎮(zhèn)一樓盤的銷售人員稱，項(xiàng)目7月份開盤均價(jià)約10000元/平方米，目前還有部分房源，如果需要可以通過員工內(nèi)部?jī)r(jià)轉(zhuǎn)讓，折合7500元/平方米，若付全款可再便宜10%，等于一共優(yōu)惠了約三分之一。而在同地段的恒大地產(chǎn)某項(xiàng)目，2017年6月因開出8000元/平方米被一搶而空，成為當(dāng)時(shí)的熱點(diǎn)新聞。兩相對(duì)比，房?jī)r(jià)已呈下跌態(tài)勢(shì)。

　　事實(shí)上，房?jī)r(jià)下行早已在一線城市和熱點(diǎn)二線城市上演多時(shí)，北京、上海、廈門、南京、合肥等地近一年多以來(lái)穩(wěn)中有降，只不過三四線城市房?jī)r(jià)變化情況尚未體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之中。

　　在房?jī)r(jià)下行過程中，亦開始出現(xiàn)一些頗不尋常的現(xiàn)象，比如上海郊區(qū)某樓盤開盤僅賣出不到5%，隨后開啟買房送寶馬活動(dòng);杭州、上海、合肥個(gè)別樓盤的業(yè)主則因?yàn)殚_發(fā)商降價(jià)銷售同小區(qū)一手房，引發(fā)不滿行動(dòng)。而在一年前，其中就有這些業(yè)主蜂擁而至搶奪房源，不少地方需要抽簽決定是否能夠買房。

　　上述景德鎮(zhèn)某上市房企樓盤采用員工房轉(zhuǎn)讓模式“暗降”，一定程度上也是擔(dān)心明降會(huì)讓前期高價(jià)買入的業(yè)主情緒難以接受。

　　針對(duì)一些購(gòu)房者因房?jī)r(jià)下跌產(chǎn)生非理性行動(dòng)的現(xiàn)象，有必要明確房屋買賣是市場(chǎng)交易，并非強(qiáng)買強(qiáng)賣，房屋價(jià)格也不可能只升不降。

　　回顧近兩年三四線城市房?jī)r(jià)上漲歷程，2016年以來(lái)，受惠于棚改貨幣化安置持續(xù)發(fā)力，有效帶動(dòng)了大批增量購(gòu)房需求，讓三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，成交量持續(xù)高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)更是加速上漲，購(gòu)房者除了本地剛需以及改善性客群之外，核心城市外溢投資客也占據(jù)較大比例。

　　截至2018年7月，易居中國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)三四線城市房?jī)r(jià)大都突破萬(wàn)元大關(guān)，占比接近70%，相較于2016年1月，多數(shù)三四線房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅超50%，中山、常州、慈溪等城市更是倍增。

　　因此，此輪三四線城市房?jī)r(jià)開始下行最直接的原因是房?jī)r(jià)已升至階段性高點(diǎn)，同期居民收入增幅著實(shí)有限，購(gòu)買力早已透支。

　　另一個(gè)重要原因是棚改貨幣化安置這個(gè)三四線城市房?jī)r(jià)上漲的主要引擎作用逐漸式微。今年8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施”，成為第一個(gè)告別去庫(kù)存的城市。實(shí)際上，目前多數(shù)城市已不存在高庫(kù)存的問題，有的甚至庫(kù)存緊張，易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下跌，截至2018年8月底，100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了七年前的水平。

　　去庫(kù)存任務(wù)的結(jié)束，意味著之前致力于去庫(kù)存的政策也將退場(chǎng)。過去幾年，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商手中，在去庫(kù)存的同時(shí)，形成了新的住房供給能力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購(gòu)房需求和能力，從而推動(dòng)三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過熱苗頭。很明顯，貨幣化安置作為本輪去庫(kù)存的一種手段，其任務(wù)已基本終結(jié)，理應(yīng)適時(shí)退出。

　　此外，開發(fā)商的舉動(dòng)也意示著樓市進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)。近日，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科在今年秋季例會(huì)現(xiàn)場(chǎng)打出了“活下去”三字標(biāo)語(yǔ)，分外醒目亮眼。9月，品牌房企恒大、泰禾、碧桂園、陽(yáng)光城等為加速回款采取各種降價(jià)促銷手段。

　　與之相伴隨的是，房企拿地開發(fā)的欲望正在消退，今年以來(lái)，土地溢價(jià)率持續(xù)下降，土地流標(biāo)數(shù)量驟增，與前兩年土地市場(chǎng)火熱的局面形成鮮明對(duì)比。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015~2017年平均30%的溢價(jià)率;2018年1~7月，全國(guó)流拍土地接近800宗，二線和三四線城市的土地流拍數(shù)量同比增長(zhǎng)高達(dá)200%和121%。

　　總的來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)也是一種商品，價(jià)格有漲有跌乃是尋常之事，只是過去近二十年房?jī)r(jià)一直上漲，給不少購(gòu)房者帶來(lái)了“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的錯(cuò)覺，甚至將房?jī)r(jià)漲跌與中國(guó)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)起來(lái)。實(shí)質(zhì)上，房?jī)r(jià)回歸理性，有漲有跌才是常態(tài)。這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)或者樓市本身，也是利大于弊，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的負(fù)面影響在過年幾年十分明顯，且決策層提出讓房子回歸居住屬性，并建立房地產(chǎn)多渠道多主體供應(yīng)體系，目的就是讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫房地產(chǎn)依賴。

　　所以，房地產(chǎn)遇冷、房?jī)r(jià)開始調(diào)整將成為常態(tài)，也并不是壞事。

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