一邊賣一邊買，華僑城似乎在戰(zhàn)略調(diào)整上更加聚焦于文旅產(chǎn)業(yè)

　　加速布局文旅產(chǎn)業(yè)的央企華僑城，又開始“賣賣賣”了。

　　10月19日，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司(下稱“華僑城”)在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售旗下子公司上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“上海華合”)50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，這是半個月內(nèi)華僑城第4次披露資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息。

　　而在售賣資產(chǎn)的同時，華僑城另一邊也在不斷拿地。半年報顯示，2018年上半年，華僑城通過市場競拍、合作拍地、股權(quán)收購等多種方式，獲取了濟(jì)南章丘項目、天津西青精武項目、杭州丁橋項目、重慶悅來項目、蓬萊尚島項目等一批優(yōu)質(zhì)資源，共支付地價款127億元，支付股權(quán)投資款74億元。耐人尋味的是，上述項目普遍為文旅項目。

　　業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，華僑城此舉或是剝離不良資產(chǎn)，為其文旅戰(zhàn)略調(diào)整做前期鋪墊;也有觀點(diǎn)認(rèn)為，是國資委對央企負(fù)債率要求所致。《投資者報》記者致函華僑城未能獲得回復(fù)。不過，從其所拿項目來看，華僑城拋售資產(chǎn)背后或是為文旅地產(chǎn)輸血，加速布局文旅地產(chǎn)。

頻繁拋售資產(chǎn)

　　10月19日，華僑城在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售旗下子公司上海華合50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價暫未公布。

　　上海華合成立于2016年7月26日，由華僑城和華潤置地(上海)有限公司共同出資設(shè)立，各占比50%，旗下負(fù)責(zé)開發(fā)的項目為2016年華僑城與華潤置地聯(lián)合拿下的天目社區(qū)C070102單元33-02街坊地塊商住辦項目。

　　克而瑞顯示， 33-02街坊地塊已于2017年開工，竣工時間預(yù)計要到2020年，預(yù)計總投資額45億元。此外，據(jù)媒體報道，2018年上半年，華僑城、上海華潤還為上海華合拆借了10億元。

　　上海華合并不是華僑城今年以來擬出售的第一個項目資產(chǎn)。在此之前，海南華僑城實(shí)業(yè)有限公司(下稱“海南公司”)100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、泰州華僑城有限公司(下稱“泰州公司”)部分資產(chǎn)、成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司51%股權(quán)、成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)、成都安仁華僑城仁里文化旅游開發(fā)有限公司(下稱“安仁仁里”)100%股權(quán)、成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開發(fā)有限公司(下稱“安仁仁嘉”)100%股權(quán)、深圳市協(xié)豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“協(xié)豪地產(chǎn)”)100%股權(quán)等均被華僑城列入出售資產(chǎn)名單。

　　對于華僑城頻繁出售資產(chǎn)這一現(xiàn)象，多位業(yè)內(nèi)人士都提到了一個關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略調(diào)整。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此類項目的拋售邏輯看，其實(shí)也是一個資產(chǎn)組合的概念，對于此類資產(chǎn)來說，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房企的投資邏輯，即不斷做優(yōu)化，對于部分增值空間少的項目會積極拋售。

　　以上述項目為例，上海華合旗下蘇河灣項目仍未竣工，截至2018年9月30日，上海華合凈利潤僅為36.42萬元;海南公司旗下項目因進(jìn)展緩慢曾被�？谑兄攸c(diǎn)項目推進(jìn)管理委員會發(fā)函;泰州公司年均虧損近2億元;安仁仁里公司截至2018年9月30日，凈利潤為-10.13萬元，同期內(nèi)安仁仁嘉凈利潤為-9.55萬元;此外，截至2018年5月31日，協(xié)豪地產(chǎn)凈利潤僅為7100元。

　　有關(guān)機(jī)構(gòu)陳晟也認(rèn)為，作為央企華僑城優(yōu)化資產(chǎn)是正常的。“其(華僑城)在文旅方面是有自己的一些優(yōu)勢的，那么在文旅地產(chǎn)上面的布局，當(dāng)然是需要去做的一些工作，有些不符合方向的，有些或者是前景不大的項目，進(jìn)行調(diào)整也很正常。”陳晟表示。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，是國資委對國企、央企的資產(chǎn)負(fù)債率考核要求所致。據(jù)媒體報道，國資委對央企資產(chǎn)負(fù)債率規(guī)定為工業(yè)企業(yè)不得超過75%，非工業(yè)企業(yè)不得超過80%。而今年年初，在去杠桿的背景下，國資委要求國有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步下降。2018年上半年，華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率為73.28%。

加速文旅布局

　　值得一提的是，在不斷拋售地產(chǎn)項目的同時，華僑城也在進(jìn)行大手筆投資，且普遍為文旅項目。

　　10月16日，湛江市和華僑城簽訂了全域旅游開發(fā)合作協(xié)議，準(zhǔn)備在5年內(nèi)投資不少于500億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，華僑城以“政商合作的模式”在文旅項目上跑馬圈地，已布局了50個城市，投資總額近萬億元。

　　此外，2018年上半年，華僑城還通過市場獲取了濟(jì)南章丘、天津西青精武、杭州丁橋、重慶悅來、蓬萊尚島等文旅項目，共支付地價款127億元，支付股權(quán)投資款74億元。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是與政府合作還是通過市場獲取文旅項目，都體現(xiàn)了華僑城在文旅方面持續(xù)推進(jìn)的策略思路。

　　“這兩年很多文旅資源豐富的城市，類似云貴和西北，都面臨基礎(chǔ)設(shè)施改善的機(jī)會，所以此類文旅項目的發(fā)展還是有較好的市場機(jī)會，本身也和當(dāng)前文旅消費(fèi)需求快速釋放的空間有關(guān)。”易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　諾亞財富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊則認(rèn)為，文旅項目為未來房企競爭的一大實(shí)力，將會成為一個潛在的競爭新賽道。“文旅項目作為企業(yè)的一大品牌，可以提升其綜合地產(chǎn)運(yùn)營實(shí)力，成熟之后還可以給其他地產(chǎn)商輸出自己的綜合運(yùn)營服務(wù)，符合未來的地產(chǎn)存量市場發(fā)展趨勢。”黃琳珊表示。

　　不過，文旅產(chǎn)業(yè)投資是一個重資產(chǎn)投資模式，且回報周期長，需要大量的資本輸血，對資金是一種考驗。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“華僑城的戰(zhàn)略思路很集中，文旅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)力，類似發(fā)力也要求其資金方面保持充裕的態(tài)勢。”

　　財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，華僑城近兩年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值。2017年為-77億元，2018年上半年為-92.45億元，且華僑城2018年上半年資產(chǎn)負(fù)債率也由2017年底的69.89%增加到73.28%。

　　原國家旅游局規(guī)劃專家王興斌曾在接受媒體采訪時表示，華僑城前20多年的發(fā)展給旅游業(yè)樹立了很好的榜樣，但這兩年發(fā)展有點(diǎn)冒進(jìn)。

　　一個不爭的事實(shí)是，目前華僑城文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想，其仍然一直依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血。半年報顯示，2018年上半年，華僑城旅游綜合行業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入46.75億元，同比減少27.31%，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為98.97億元，同比增長39.05%。

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